Le taux de rendement actuariel annuel brut (T.R.A.A.B.) est un indicateur crucial pour les investisseurs immobiliers. Il permet d'évaluer la rentabilité brute d'un investissement immobilier en tenant compte du prix d'achat et des revenus locatifs bruts générés. Pour prendre des décisions d'investissement éclairées, il est essentiel de comprendre le T.R.A.A.B.
Calcul du T.R.A.A.B.
Le T.R.A.A.B. se calcule en divisant les revenus locatifs bruts annuels par le prix d'achat du bien immobilier et en multipliant le résultat par 100. La formule est la suivante :
Formule du T.R.A.A.B.
T.R.A.A.B. = (Revenus locatifs bruts annuels / Prix d'achat) x 100
Exemple concret
Prenons l'exemple d'un appartement acheté 200 000€ et générant 12 000€ de loyers bruts annuels. Le T.R.A.A.B. serait de : (12 000€ / 200 000€) x 100 = 6%.
Différents types de revenus locatifs bruts
- Loyers : Revenus mensuels ou annuels perçus en contrepartie de la location d'un logement.
- Revenus commerciaux : Loyers perçus pour la location de locaux commerciaux (bureaux, magasins, etc.).
- Revenus de parking : Revenus générés par la location de places de parking. Un parking situé dans une zone à forte demande locative peut générer jusqu'à 100€ par mois pour une place de parking.
- Autres revenus : Revenus provenant d'autres sources liées au bien immobilier (ex: location de box de stockage). Par exemple, un box de stockage de 10m² dans une ville comme Paris peut générer environ 150€ de loyer par mois .
Facteurs influençant le T.R.A.A.B.
Le T.R.A.A.B. est influencé par différents facteurs liés au bien immobilier et à l'investissement.
Facteurs liés au bien immobilier
Localisation
La localisation joue un rôle crucial sur le T.R.A.A.B. Un bien immobilier situé dans une zone à forte demande locative et avec des prix de loyers élevés aura un T.R.A.A.B. plus important. Par exemple, un appartement de 50m² situé dans le centre de Lyon peut générer environ 800€ de loyer par mois , tandis qu'un appartement similaire situé en périphérie de la ville ne rapportera que 500€ par mois .
Type de bien
Le type de bien immobilier affecte également le T.R.A.A.B. Les appartements ont généralement un T.R.A.A.B. plus élevé que les maisons, tandis que les locaux commerciaux peuvent offrir des rendements encore plus importants. Un local commercial de 100m² situé dans une zone commerçante de Paris peut générer un loyer mensuel de 3 000€ .
État du bien
L'état du bien immobilier a un impact significatif sur le T.R.A.A.B. Un bien rénové et en bon état aura un meilleur potentiel locatif et un T.R.A.A.B. plus élevé. Un appartement rénové avec des finitions de qualité peut générer un loyer mensuel 10% plus élevé qu'un appartement similaire mais non rénové.
Facteurs liés à l'investissement
Financement
Le type de financement utilisé pour l'achat du bien influence le T.R.A.A.B. Un prêt immobilier avec un taux d'intérêt faible réduira les coûts d'emprunt et augmentera le T.R.A.A.B. tandis qu'un crédit personnel avec un taux d'intérêt élevé le diminuera. Un prêt immobilier à taux fixe de 1,5% sur 20 ans permettra de réduire les mensualités et d'augmenter le rendement net de l'investissement.
Charges
Les charges (taxes foncières, assurances, charges locatives, etc.) réduisent le rendement net de l'investissement. Un T.R.A.A.B. élevé ne garantit pas nécessairement un bon rendement net si les charges sont élevées.
- Taxes foncières : Taxe annuelle à payer pour la propriété d'un bien immobilier. Le montant des taxes foncières varie en fonction de la localisation et de la valeur du bien. Un appartement de 50m² à Paris peut générer environ 1 000€ de taxes foncières par an .
- Assurances : Assurance habitation, assurance responsabilité civile, etc. Le coût de l'assurance habitation varie en fonction de la valeur du bien, de la localisation et du niveau de couverture choisi. Une assurance habitation pour un appartement de 100m² à Lyon peut coûter environ 300€ par an .
- Charges locatives : Charges liées à la gestion du bien immobilier (ex: charges de copropriété, frais d'entretien). Un appartement en copropriété peut générer des charges locatives de 100€ à 300€ par mois .
Frais d'acquisition
Les frais d'acquisition (frais de notaire, honoraires d'agence, etc.) réduisent le rendement net de l'investissement et doivent être pris en compte lors du calcul du T.R.A.A.B. Les frais de notaire représentent environ 8% du prix d'achat du bien immobilier.
Limites du T.R.A.A.B.
Le T.R.A.A.B. ne reflète pas le rendement net de l'investissement, car il ne tient pas compte des charges, de la dépréciation et des autres dépenses.
Absence de prise en compte des charges
Le T.R.A.A.B. ne prend pas en compte les charges liées à la gestion du bien immobilier, ce qui peut fausser l'estimation du rendement net. Un appartement de 50m² à Paris peut générer des charges mensuelles de 200€ , réduisant ainsi le rendement net.
Ne prend pas en compte la dépréciation
Le T.R.A.A.B. ne tient pas compte de la dépréciation du bien immobilier au fil du temps, ce qui peut sous-estimer le coût réel de l'investissement. Un bien immobilier peut perdre environ 1% de sa valeur par an en raison de la dépréciation.
Influence de la durée de détention
La durée de détention du bien immobilier influe sur le rendement net. Un T.R.A.A.B. élevé sur une courte durée ne garantit pas nécessairement un rendement net satisfaisant sur le long terme. Un investissement immobilier de 5 ans peut générer un rendement net de 3% par an , tandis qu'un investissement de 10 ans peut générer un rendement net de 5% par an .
T.R.A.A.B. vs. autres indicateurs de performance
Le T.R.A.A.B. est un indicateur important, mais il n'est pas le seul à prendre en compte. D'autres indicateurs comme le taux de rendement net et le Cash-on-Cash Return peuvent fournir une vision plus complète de la rentabilité d'un investissement immobilier.
Comparaison avec le taux de rendement net
Le taux de rendement net (T.R.N.) prend en compte les charges et les dépenses liées à la gestion du bien immobilier. Il offre une meilleure estimation du rendement net réel de l'investissement. Le T.R.N. peut être 2 à 3 points de pourcentage plus bas que le T.R.A.A.B. en raison des charges et des dépenses.
Comparaison avec le Cash-on-Cash return
Le Cash-on-Cash Return mesure le rendement sur le capital investi, en tenant compte des frais d'acquisition et des charges. Il est particulièrement pertinent pour les investisseurs qui utilisent un financement externe. Le Cash-on-Cash Return peut être inférieur au T.R.A.A.B. si le financement utilisé est coûteux.
Comparaison avec d'autres critères d'investissement
- Liquidité : Facilité à revendre le bien immobilier en cas de besoin. Un appartement situé dans une zone à forte demande locative aura une meilleure liquidité qu'un appartement situé dans une zone moins demandée.
- Potentiel de plus-value : Possibilité d'augmenter la valeur du bien immobilier à l'avenir. Un bien immobilier situé dans une zone en plein développement aura un potentiel de plus-value plus important qu'un bien situé dans une zone stagnante.
- Risques : Risques liés à la location, à la gestion du bien, etc. Les risques associés à l'investissement immobilier varient en fonction de la localisation, du type de bien et de la stratégie d'investissement choisie.
Le T.R.A.A.B. est un indicateur important à considérer, mais il ne doit pas être le seul facteur de décision. Une analyse approfondie de l'investissement immobilier, en tenant compte de tous les facteurs pertinents, est essentielle pour prendre des décisions éclairées et rentables.